Роль договора при оформлении имущественных и личных неимущественных отношений между людьми, бесспорно, ведущая. Применение договоров уже на протяжении десятков-сотен лет объясняется, главным образом, его гибкой правовой формой, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на возможное и допустимое, равно как и на последствия нарушений соответствующих требований.
Правоотношения сторон при аренде имущества регулируются гл. 34 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако подобные условия договора должны быть учтены при его составлении, иначе могут возникнуть спорные ситуации, разрешение которых можно будет найти только в суде. Как и произошло в следующем деле.
Начало начал
Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество, заявитель, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю (далее — ответчик) о взыскании убытков, возникших в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды недвижимого имущества. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент недвижимости администрации г. Томска (далее — Департамент).
Решением Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что сторонами договора аренды не согласованы сроки проведения текущего и капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества, договор аренды не прекратил своего действия, арендатор вправе исполнить обязательство по производству ремонта имущества в любое время до окончания срока действия договора аренды.
Однако подобные выводы судебных инстанций показались Обществу не совсем справедливыми, поэтому в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа была направлена кассационная жалоба с просьбой отменить принятые по делу судебные акты.
Что и требовалось доказать
По мнению заявителя, суды неправильно применили ст. 616, 622 ГК РФ. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по производству внутреннего ремонта арендуемых помещений и наружного текущего ремонта за счет собственных средств. Ст. 622 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора возвратить имущество в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации. Поскольку ремонт арендованного недвижимого имущества произведен за счет средств арендодателя (истца), арендатор (ответчик) должен компенсировать расходы на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ. Однако суд кассационной инстанции, проверив правильность применения судами норм права и проанализировав доводы кассационной жалобы, не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.
Между сторонами подписан договор аренды объекта недвижимости, по условиям которого в обязанность арендатора входит производство текущего ремонта внутренних помещений и наружного текущего ремонта, пропорциональной занимаемой площади. Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и является заключенным. Дополнительным соглашением установлена обязанность арендатора по производству капитального ремонта арендуемых помещений за свой счет.
Истец свое право требования по настоящему делу обосновывает тем, что он является новым собственником помещений, занимаемых ответчиком, приобрел помещения по договору купли-продажи, заключенному между Департаментом и Обществом, по результатам проведенного аукциона. Помещения переданы ему прежним собственником по акту приема-передачи, о смене собственника арендатор извещен. Истец отремонтировал занимаемые ответчиком помещения за свой счет. Поскольку договором аренды предусмотрена обязанность ответчика по производству ремонта занимаемых помещений, то последний должен компенсировать расходы истца.
Обращаясь с настоящим иском о компенсации убытков по ремонту помещений, Общество в подтверждение факта и размера понесенных убытков представило в материалы дела заключенный с неким ООО договор на проведение оценки стоимости ремонта помещений, а также документы, подтверждающие проведение Обществом ремонта в спорном помещении и оплату стоимости ремонта истцом.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества, возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Настоящим договором аренды такая обязанность возложена на арендатора. Переход права собственности на сданное в аренду имущество влечет смену арендодателя в арендном правоотношении (статьи 209 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключенный сторонами договор аренды, а также дополнительные соглашения к нему свидетельствуют о том, что срок проведения текущего ремонта и капитального ремонта сторонами не согласован, действие договора не прекратилось.
Обращаясь с настоящим иском о компенсации расходов по ремонту помещений, истец не доказал, что наступил срок исполнения обязательства по производству текущего и капитального ремонта занимаемых помещений арендатором. Заключенный договор аренды и дополнения к нему не предусматривают обязанность арендатора по компенсации арендодателю расходов по проведению капитального ремонта помещений. Документы о состоянии недвижимого имущества, составленные новым собственником, не влекут возникновение такой обязанности. Спорное имущество принято истцом от прежнего собственника по акту приема-передачи имущества без замечаний, приобретено по цене фактического состояния имущества на день заключения договора купли-продажи.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку истцом не доказано нарушение ответчиком обязательств по договору аренды, то, отклоняя требование, суды обоснованно посчитали, что отсутствует причинно-следственная связь между расходами истца и действиями ответчика. Довод кассационной жалобы о необходимости применения к отношениям сторон по аналогии положений п. 1 ст. 616 ГК РФ является несостоятельным. Необходимым условием для применения аналогии закона является отсутствие в законодательстве, договоре прямого регулирования соответствующего отношения. В рассматриваемом случае отношения по производству ремонта арендуемого помещения предусмотрены нормами главы 34 ГК РФ и договором аренды.
А итог таков
Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил: решение Арбитражного суда Томской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по делу N А67-1845/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения
